回归长租本质,用经营化的思维去做公寓产品设计

2020-06-09 15:48:51

简介:未来的人喜欢怎样的空间产品?

作者:云丁寓音绕良

长租公寓的产品经营,一直面临着两难的抉择:

投钱多:做出好产品,回报周期长,不划算;

投钱少:产品溢价不够,房子不好租。

云丁寓音绕良04期直播主讲人钟洁,吉田概念创始人,专注存量资产改造设计。以设计为突破口,带您完成长租公寓的设计、产品、长期运营的整体闭环。

- 理论概念阐述 -

透过问题看

设计长租公寓的本质是什么?

长租公寓是一个老行业,但同时也在追赶新潮流。

在长租公寓的改造中,这四种缺乏问题尤为明显:

01.缺乏专业闭环

看起来简单易上手的长租公寓,其实是一个需要系统化长久打磨的漫长工序。缺乏专业性,将导致人工成本增加、时间周期延长等一系列连锁反应。

02.缺乏产品创新

喜欢模仿但从不深入思考如何私有化,正是长租产品千篇一律、高度同质化的原因,也恰恰是没有用心经营的体现。

03.缺乏体系迭代

总是重复性犯错、效率低下和非常依赖人,尤其是老板一人能顶半边天的情况,常常是无法批量复制和迭代升级的症结所在。

04.缺乏运营思维

当下的长租产品,除了满足基本的居住需求外,还要满足总是安慰的心理需求。不仅是住在这里,更要有所依恋。

基于以上问题,我们可以看到:创新时尚+成本控制+时间成本,是设计长租公寓产品的本质。

用经营逻辑分析

好的长租产品应具备什么?

吉田概念深耕长租行业5年,是一支城市旧改的专业团队。累积打造500+集中式品牌公寓,改造4个城中村片区,自营8栋物业,在产品营造方面具有完备的经营思维。

产品打造需建立在懂市场、运营、消费群体的基础之上,既要符合商业逻辑的成本和时间控制,又要符合经典性保证在时间的摧残下依然耐看。

以全产业链思维实践研究产品,好的长租应具备:

颜值好看

尤其是90后,颜值控成为租房决策的重要一环。

性价比高

不同于买房,租房的上限往往和工资直接挂钩。价格过高,就会导致租不起。

经看耐用

多数长租公寓的承租期都在10年左右,如果在3~5年的时候就已经过时了,那无疑是一场灾难。

一句话总结就是,好的长租产品是符合投资逻辑的主流消费品,并且能让居住变成一件幸福有趣的事。

从切身经营出发

公寓设计的好处有哪些?

1.招租就是简单

不需要坑蒙拐骗,也不害怕去跟租客交流。你的产品就是租客需要且适合的,如果价格可接受,成单率近乎百分百。

2.钱要花在刀刃上

不是一味的增加成本,而是通过创意,把钱花在刀刃上。

3.高溢价控周期

通过自投物业的实践经验,足以证明好的设计真的可以提高溢价,缩短投资回报周期。

4.有助品牌提升

创意设计结合智能化,会为长租注入更多安全与舒适的体验。

- 实践经验分享 -

基于经营思维的产品营造,今天的空间产品应抓住这十大改造关键点:前期勘探(包括交通、人居需求等的前期工作一定要做精细)、成本测算(用清单去涵盖所有的投入,越详细越好)、市场调研、产品设计、组合团队、报建资料(注意签订正规的合同,保护双方的利益)、硬装施工、家具落地、板房打造(这里是花小钱办大事的地方)、交接运营。

再从产品设计的角度来说,这些策略性的建议你不容错过:

外立面点缀

立面装置、字体点缀等,有太多方式避免产品同质化。

一层电梯等候区

文字、有趣装置、互动灯光等,在必经之路上做些解压神器。

卫生间

集成卫浴、重贴瓷砖、粉刷翻新等,整洁与舒适度大大提升。

人性化细节

在床头设置手机支架、床尾安装小风扇、卫生间安装美妆镜与收纳架等,体贴入微到每一个小细节。

产品提升的三大手法也由此诞生:

持续调研

针对痛点,先行解决;持续调研,持续更新。

保持20%的小变化

着手于高频区,力求创意有趣、解压。比如电梯楼层超萌按钮、在公区放置萌宠,从门锁到水电表再到门禁安装整套智能化设备并使用SaaS软件管理等。

集中力量解决80%的不变

- 产品模块化 将家具等软装物料形成小组合模块,便于灵活组合安装,以应对大小不同的空间,便于批量化生产,降低现场安装时间和资金成本。

- 硬装体系化 合理利用现场已有硬装,着重解决隔音、漏水等基础问题,将装饰面统一材料和颜色,便于风格一致和现场快速施工。

- 成本优先级 成本控制设置优先级,将空间、硬装、软装内大小各项进行重要性排序。在满足使用的前提下,优先考虑成本,超出成本部分逐级删减,成本可控可落实。

- 未来机会把握 -

回归长租本质,面对当下市场赋予资产经济的机会,我们应该做:

物业持有

寻找合适物业进行收购,产权清晰,一手盈利。

创新改造

打造受当下消费者欢迎的活力产品,增加品牌溢价空间。

产业运营

全产业链闭环思维运营,实现稳定现金流。

资产融资

现金为王,实现现金流回收,不断循环收购。

互动问答

Q1:按目前来看,公寓改造平均每一间房控制在多少费用合适?

A:结合地段和溢价等因素,一般长租公寓控制在3万左右,地段优越且物业自持的3~5万,做长短租结合的话5~8万。

Q2:您做了各式各样的改造项目,其中您觉得助益最大的是哪种项目,为什么?

A:这里需要回到选物业的逻辑,如果物业选的位置很好,结合设计创新,将会达到效益最大化。

Q3:资金紧缺的情况下,您建议投入到哪里改造最划算?

A:首先功能方面肯定要齐全,其次是细节点上的创新,比如外立面、门头、过道等一些小点缀,就能焕发新的活力。

Q4:完成全产业链条的集成,我认为还是一件很难的事情,您认为这里面最关键的是哪一个环节?

A:我认为,第一点沟通是比较难的,尤其是人与人之间的协调;第二点整合供应链要求强专业性,如果专业度不够将会引发很多问题。

吉田概念为何能做到,首先是因为持续的行业深耕,与众多优秀品牌达成深度合作;其次是,我们用经营化的思维去做产品改造,知道自己最终的目的是什么,自然能精准把控。

Q5:租住智能化普及也好多年了,您给公寓智慧化改造的最中肯的建议有哪些?

A:租住智能化,云丁显然是更专业的。但我个人给的建议是,它一定是要方便、好用、稳定。

这里的稳定有两个层面:一个是设备和系统的稳定,日常使用中会很省心;另一个是公司的稳定,涉及到资金安全和售后维保等问题。

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